Comité de Sauvegarde de la Baie de Cavalaire

LES PLU EN VIGUEUR RENDUS ILLÉGAUX PAR LA LOI « ALUR».

Les dispositions d’urbanisme de la loi « alur » ont ceci de particulier, à la limite de la constitutionnalité, qu’elles modifient « l’économie générale » des PLU déjà approuvés, alors que cette prérogative revient de droit aux élus locaux qui ont élaboré ces PLU. En effet, la suppression du COS et des surfaces minimales des terrains constructibles a pour effet, dans les zones d’urbanisation diffuse, un accroissement énorme de la constructibilité, qui crée souvent un désastre environnemental et paysager. Et, dans les communes qui en possèdent beaucoup, cet accroissement met le PLU « hors la loi » aux yeux des autres règles de l’urbanisme : La capacité d’accueil des PLU doit répondre aux prévisions démographiques, et respecter les nécessités de préservation des milieux naturels et agricoles. Le règlement de ces PLU devient incompatible avec le projet urbain défini par le PADD et le rapport de présentation, cas d’annulation tout à fait classique.
Naturellement, les auteurs de la loi « alur », de bonne ou de mauvaise foi, expliquent qu’il ne s’agit pas de faire n’importe quoi pour obliger les communes à délivrer plus de permis de construire, mais seulement de les « recentrer » sur les zones déjà constructibles, protégeant ainsi de l’étalement urbain les milieux naturels et agricoles. C’est pourquoi la loi « alur » invite les maires dont les PLU comportent des zones d’urbanisation diffuse à ne pas densifier, à modifier leur règlement par une procédure de modification simplifiée, donc rapide, pour corriger les effets pervers de la loi. Et, bien entendu, de nombreux maires n’en font rien, ou prennent délibérément des mesures totalement inefficaces.
C’est ainsi que leurs PLU sont devenus illégaux, par changement des circonstances de droit, depuis la promulgation de la loi « alur ». Et on peut les attaquer, indirectement, sans condition de délai, en mettant le maire concerné en demeure d’abroger les dispositions de son PLU qui provoquent son illégalité, et en formant, devant le Tribunal Administratif, un recours contre son refus, explicite ou implicite. Ou encore, exciper de l’illégalité du PLU pour contester un permis qui, avant la loi « alur », n’aurait pas pu être délivré.
Ce principe est fiable, mais de mise en œuvre assez délicate puisqu’il consiste à provoquer soi-même la décision qui sera attaquée. C’est pourquoi nous avons rédigé un essai de « mode d’emploi », que vous trouverez ci-joint, pour voir si votre PLU réunit les conditions requises… pour être abrogé.

Document rédigé par Ramon LOPEZ président de l’UDVN83

Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986, relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral.

Nous avons pensé qu’à l’occasion du trentième anniversaire de cette loi dont on entend souvent parler mais que l’on connaît mal, il pouvait être intéressant de faire un rapide état des lieux.

Loi emblématique de la plus grande importance qui a jeté les bases d’une volonté affirmée du législateur de protéger le littoral français.

Bien qu’imparfaite car souvent trop générale et floue, elle a néanmoins permis de limiter sensiblement l’urbanisation de territoires soumis à une forte pression foncière. De nombreuses jurisprudences et des compléments au fil du temps ont enrichi sa portée dans son objectif de protéger le littoral.

Une conséquence directe de la loi Littoral, l’arrêt de projets immobiliers d’envergure, allant des crêtes des collines au rivage :

• Pardigon situé sur les communes de Cavalaire et de la Croix Valmer, 91 hectares, plusieurs centaines de logements prévus.

• La Tessonnière et les Arômes au Rayol-Canadel, 25 hectares, 85 logements.

Ces deux secteurs, Pardigon, La Tessonnière et les Arômes ont été classés « espaces remarquables », inconstructibles par le Conseil d’État, chaque fois après de longues années de procédure engagées par les associations de défense de l’environnement.

• La Coudoulière à Saint-Mandrier. A quelques centaines de mètres du centre-ville, riverain de la plage de la Coudoulière, le site de l’Ermitage, 8 hectares, constitue l’un des derniers témoins du patrimoine naturel et rural de la ville, qui a été acquis par le Conservatoire du Littoral.

  • Sises plus loin du rivage, mais d’importance paysagère majeure : la zone NA de 150 hectares du « Cros du Diable » à La Londe, la zone NA de la colline de la Potence à Hyères, juste au-dessus du vieux Château, de nombreux zonages constructibles sur les piémonts des collines de Bormes et du Lavandou, etc.

• Des permis ou des zonages abusifs sur le littoral même: Extensions de ports en espace remarquable (La Madrague de Giens), des installations de « paillotes en dur » de faux plagistes, sur le domaine public maritime ou communal de nos plages, comme la « zone bleue » à Hyères, le MacDo de Cros de Cagnes, le projet de MacDo de la plage de Bonnegrâce à Six-Fours (des MacDo en guise de plagiste!), ou encore les permis initiaux annulés délivrés aux plagistes de la plage de Pampelonne, et que remplace le Schéma d’aménagement que vient de valider le 15 décembre 2015 le Conseil d’Etat.

• Elle a permis entre autres le classement des 3 Caps, Lardier, Taillat, Camarat et d’une partie de la Corniche des Maures.

Mais sans prendre trop de risque on peut affirmer que c’est une des lois française la moins respectée.

Ce qui donne beaucoup de travail aux juges de la filière administrative : il faut en moyenne 3 ans pour l’instruction d’un PLU au TA de Toulon. Pour exemple le dernier PLU de Cavalaire jugé au TA de Nice était resté 5 ans entre les mains des juges, avant qu’ils prononcent son annulation. On peut aisément imaginer que la portée d’un jugement aussi tardif était très limitée.

Cette carence de la justice administrative, associée à un laisser-faire des services de l’état et de certains élus, crée une ouverture au détournement de la loi. Tous les prétextes sont bons : attrait du développement, crise du bâtiment, loi ALUR etc.

Loi ALUR faite pour produire plus de logements n’est pas adaptée aux communes du littoral qui doivent au contraire avoir une bonne maîtrise de l’urbanisation. Elle ne l’est pas plus pour les territoires à faible densité de construction, dans lesquels certaines communes subissent un accroissement significatif de l’urbanisation sur des zones qui avaient vocation à demeurer naturelles. La suppression du COS et de la surface minimum d’un terrain pour qu’il soit constructible a engendré un désordre important dans beaucoup de municipalités.

Quelques thèmes importants de la Loi Littoral :

Organiser le développement et encadrer l’extension de l’urbanisation : les documents d’urbanisme, PLU et SCoT doivent proposer une vision d’anticipation sur le long terme, de façon à ce que les caractéristiques socioculturelles et écologiques soient préservées, en intégrant la capacité d’accueil des territoires.

Cette notion de capacité d’accueil est de la plus grande importance, d’ailleurs le code prévoit expressément que soient pris en compte dans sa définition :

• la préservation des espaces et milieux terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral,
• la protection des espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes,
• les conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des équipements qui y sont lié.

L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Une imprécision : pas de définition légale du hameau. Ce qui a valu de nombreuses années de procédure à la municipalité de Ramatuelle avec son projet des Combes Jauffret d’une centaine de logements. Dossier du Permis de Construire encore en instruction au TA de Toulon.

Dans les espaces proches du rivage l’extension de l’urbanisation doit être limitée.

Voilà un critère imprécis, la loi parle de surface, d’étendue, de densité des d’opérations d’urbanisation limitée, de distance et de co-visibilité depuis le rivage.

En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale des 100 mètres, seules sont autorisées les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques nécessitant la proximité immédiate de l’eau. Les installations commerciales et/ou touristiques, même temporaires n’entrent pas dans cette catégorie.

La loi protège les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

Dans un site remarquable aucune urbanisation nouvelle n’est possible. Seuls des aménagements légers (par exemple chemins piétonniers, ni cimentés ni bitumés, postes d’observation de la faune, postes de secours…) peuvent y être implantés à condition qu’ils ne portent pas atteinte aux sites et à la qualité des milieux.

La loi impose le classement des espaces naturels EBC dans les PLU.
Le plan local d’urbanisme doit classer en espaces boisés, les parcs et ensembles boisés existants les plus significatifs de la commune ou du groupement de communes, après consultation de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites.

Ménager des coupures d’urbanisation. L’intérêt de maintenir des coupures d’urbanisation dans les communes littorales est multiple : elles permettent une aération et une structuration du tissu urbain, elles peuvent remplir des fonctions récréatives ou contribuer au maintien et au développement d’activités agricoles. Elles contribuent à la trame verte, aux équilibres écologiques de la biodiversité et permettent le maintien d’un paysage naturel caractéristique. Elles permettent d’éviter l’urbanisation continue du littoral, comme dans les Alpes-Maritimes.

Prise en compte des risques d’incendie et d’inondation. Dans les documents d’urbanisme il doit être intégré une étude des risques. Dans les secteurs sensibles les services de l’État établissent un plan de prévention des risques (PPR).

Protection des eaux de mer : il est interdit de Jeter, déverser ou laisser écouler, directement ou indirectement en mer ou dans la partie des cours d’eau, canaux ou plans d’eau où les eaux sont salées, des substances ou organismes nuisibles pour la conservation ou la reproduction des mammifères marins, poissons, crustacés, coquillages, mollusques ou végétaux, ou de nature à les rendre impropres à la consommation.

Pour bien mettre en évidence que la mise en application la Loi Littoral est chose difficile, nous terminerons notre liste simplifiée des sujets abordés, par cette notion de protection des eaux de mer.

Le dossier très noir des boues rouges de Pechiney en est la plus flagrante démonstration. Cette société située à Gardanne a déversé au cœur du Parc National des Calanques des millions de tonnes de boues rouges, chargées de substances toxiques depuis 50 ans. La conséquence évidente est l’absence de vie aquatique dans un vaste secteur pollué, dont le canyon de Cassidaigne.

Or le préfet de la région Paca vient d’autoriser le 28 décembre 2015, la poursuite pour six ans des rejets toxiques en mer (270 mètres cube par heure chargés d’arsenic, plomb, mercure), par l’usine Alteo de Gardanne filiale de Pechiney.

Le Conseil supérieur de prévention des risques technologiques (CSPRT) rattaché administrativement au ministère de l’écologie, qui le 22 décembre a donné un avis favorable, ne connaissait pas la Loi Littoral.

La Loi Littoral a été traduite dans différents codes, on retrouve ses composantes essentiellement dans le code de l’urbanisme et de l’environnement mais il n’est pas exclu de les retrouver aussi dans d’autres codes. Il est bien évident que cet article n’a qu’une valeur indicative, aussi chaque fois que le lecteur aura besoin d’informations complètes, il devra faire appel à Légifrance.

Enfin on ne peut pas conclure sans évoquer le Conservatoire du Littoral, présent dans un très grand nombre d’opérations de préservation du territoire par des acquisitions, qui se traduisent par une sanctuarisation d’espaces naturels.

Voir reportage de FR3 sur la plage de Ramatuelle et sur la presqu’île de Saint-Mandrier le 29-12-2015 :   http://www.francetvinfo.fr/monde/environnement/la-loi-littoral-a-trente-ans_1251893.html

Cette loi ALUR qui dans nos territoires du littoral inquiète et pose bon nombre de questions a fait l’objet d’une réflexion approfondie de la part d’une association voisine, l’Association de Sauvegarde des Sites de la Croix Valmer (ASSCV).

Nous mettons à votre disposition ce précieux travail au travers de 2 documents que vous pouvez télécharger :

loi-alur-communes-littorales2

alur-documents-officiels

Un chapitre de la loi ALUR traite de la suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles.

Cette mesure engendre des conséquences dommageables dans nos communes où l’habitat diffus est important et où les possibilités d’urbanisation doivent être maîtrisées, c’est le cas principalement sur le littoral.

Les grandes lignes de la loi :

–        dans les PLU, suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles,

–        les outils  à utiliser pour définir les possibilités de construire: hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives, (gabarit, volume, sont des notions nouvelles qui remplacent le COS),

–        les PLU existants et ceux en cours d’élaboration non validés devront être modifiés pour être mis en conformité avec la loi,

–        une application immédiate de la loi, sauf pour les communes encore sous le régime du POS qui sont nécessairement dans une phase d’élaboration d’un PLU.

Conséquences à court terme :

–        l’instruction des permis de construire ou d’aménager déposés après le 27 mars 2014, date de la publication au J.O. de la loi, par les services d’urbanisme des communes, ne pourra plus se baser sur un COS et pas encore sur des notions de gabarit et volume, qui ne figurent pas sur les PLU actuels, d’où des possibilités de dérives incontrôlables,

Conséquences à moyen terme :

–        les POS et PLU seront à modifier mais selon quels critères ? Le toilettage de la partie règlementaire du code de l’urbanisme restant à faire afin de la mettre en conformité avec la loi. Les notions de gabarit et de volume restent à préciser.

Les services de l’urbanisme de nos communes que nous avons pu consulter sont très dubitatifs.

Nous complèterons cette information dès que nous aurons des éléments plus détaillés.

Voir les fiche techniques émises par le Ministère de l’Égalité des Territoires et du logement :

 alur_fiche_cos_mars_2014-annoté

alur-fiche-mobilisation-des-terrains-issus-delotissement-vf

alur_fiche_lutte_contre_l_etalement_urbain